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业主委员会议事规则-莆田

来源:未知作者:admin时间:2016-06-02 09:44:40

莆田XXX业主大会、业主委员会议事规则(2016)
 
为维护莆田XXX(以下简称本小区)全体业主的合法权益,规范业主大会、业主委员会议事活动,根据《物权法》、《物业管理条例》、《莆田市物业管理实施细则》等法律、法规的规定,制定本业主大会议事规则(以下简称本规则)。
第一章  
第一条 本规则是记载全体业主对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的规范性法律文件,是本小区物业管理区域内全体业主意志的集中体现,是业主大会、业主委员会运作的基本准则和依据。
第二条本小区业主大会设立业主委员会作为其执行机构;业主委员会对业主大会负责。
第三条业主大会代表并维护本小区全体业主在物业管理活动中的合法权益,实行业主自治与专业化管理相结合的物业管理体制。保障物业的合理、安全使用,维护本物业管理区域内的公共秩序,创造整洁、舒适、文明、安全、安定、和谐的宜居生活环境。
第四条业主大会或业主委员会依法做出的决议、决定对本小区物业管理区域内的全体业主均具有约束力,业主委员会和全体业主均应当严格遵守。
第五条业主依法行使共同管理权(提案、表决、知情等);履行管理规约和业主大会约定的义务。
业主委员会委员应当本着忠诚、谨慎、勤勉、尽责的原则履行各自的职责,不得玩忽职守、徇私舞弊,损害广大业主的利益。
第二章 业主大会
第六条业主大会是本小区的最高权力和议事决策机构。
第七条业主大会由本小区全体业主组成。
第八条业主身份的确认,按房屋所有权证记载的所有权人及其共有人确定;订立买卖合同后尚未取得房屋所有权证的物业买受人其房屋竣工并已交付的,按照房屋买卖合同载明的买受人及其共有人认定业主身份。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主,由其法定代理人代理参加业主大会会议。业主大会成立后成为本小区业主的,自动成为业主大会成员。
第九条业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议进行议事表决的,应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。
业主在就小区共同管理事项行使表决权时,各种可追溯证据的表决方式,在满足不重复表决的前提下,可以互为补充纳入计票。
公司等非自然人业主应当由法定代表人参加业主大会。委派其他人的应出具法人盖章或法定代表人签字的授权委托书。
同一物业业主超过一人的,物业共有人应当推选一人参加业主大会会议,并代表共有人参与投票及选举活动。
按业主提供的联系方式通知后既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的业主意思表达行为,界定为同意已参与书面表决的多数意见,并应遵守业主大会做出的决定。
第十条鉴于本小区业主人数较多,可以以楼幢或楼道单元为业主小组,业主小组书面推举并授权小组代表参加业主大会。小组代表在业主大会投票按所在组人数票权和面积票权进行表决。小组代表的产生应满足告知全组业主并获得本组人数面积双过半书面同意。每组代表履职期应将其代表的业主授权书在本组张贴持续公示并送业主委员会备案、每组代表在业主大会的表决意见在本组张贴不少于7天。如有业主书面举证小组代表的产生条件不满足,或履职期张贴条件不满足,则该组代表在相应期间业主大会的表决无效。
第十一条业主大会的议事、决定内容:
1. 制定和修改业主大会议事规则;
2. 制定和修改业主管理规约;
3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
4. 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;决定小区物业管理及经营方式;
5. 决定选聘和解聘物业服务企业或者相关管理人;
6. 按照政府相关规定决定专项维修资金的使用和续筹;
7.决定改建、重建建筑物及其附属设施;
8. 改变共有部分的用途;利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
9.决定业主委员会职责权限和机构设置;改变和撤销业委会的不当决定;
10.法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项
11.以及决定本小区涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议的发起
1. 有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:
(1)人数权和面积权均达到20%的业主书面联署提案,或1/3以上业主委员会成员的书面联署提案。提案内容及签字,应张贴公示不少于7天;
(2)业主委员会作为机构提起提案召开。
2. 在上述(1)的提案满足20%业主或1/3委员以上比例条件下,业主委员会作为会议召集方应于提案张贴的10天内,就提案的表决流程和方式,张贴会议召开公告。业主委员会逾期未张贴会议召开公告,上述(1)的提案方征集业主报名构成会务组作为会议召集方,组织召开临时会议。
3. 会议召开的表决事项、流程和方式,在表决前,公示期不少于15日。
第十三条业主大会的召开形式
鉴于本小区业主人数众多,业主大会采取书面征求意见的方式召开。
业主委员会或20%业主或1/3以上委员(下称召集方),就有关问题形成书面材料送达业主并公示15天,期满由业主投票表决,形成业主大会决议。
第十四条采用书面征求意见形式的表决程序,按以下两种方式结合可追溯证据的手机短信或实名网络方式等征集业主表决意见,汇总成每户业主表决结果一览表(房号-面积-表决意见),公示不少于7天:
1. 设投票箱:在本小区内设投票箱,由业主自行将个人意见在有效投票期内投入投票箱内;
2. 专人上门送达、回收意见:组织有关人员逐户派发、回收业主意见。
第十五条业主大会会议召集方按下列程序召开:
1. 会议准备:草拟提案征集建议稿并公开征集业主书面反馈建议不少于7天;核实业主情况;告知社区、街道物管办。
2. 发布公告:汇集综合所征集的业主书面反馈建议,形成提交表决稿和书面表决格式(样表)、表决送达回收联系方式、可追述证据表决形式、预估的表决期等,以书面形式向全体业主公告不少于15天。特殊情况下业委会也可以采用广播告知方式,广播时间上午1000-1100、晚上1900-2000
3. 召集方按上述发布公告的流程和方式组织实施表决、回收统计。
4. 根据表决进程适时通报,如未达法定比例,公布延续表决期的起止时间。
5. 表决期满5天内公示全体业主表决结果一览表及业主大会议事决定,在公告栏及网站公示7天。每户业主签字或手机短信截图等可追溯证据的表决资料,在公示期内供全体业主凭身份证、房产证核查拍照复制。
6. 将会议过程资料整理存档,并向所在地社区和街道办事处报备。
第十六条业主投票权以专有部分房产证上的面积和业主姓名为准,但产权证面积小于30平米的地下车库、地下储藏室等不具有人数和面积投票权。
一个房产证业主为一个“人数”票权,但建设单位尚未出售和虽已出售尚未交付的部分,及相同买受人拥有一个以上专有部分的人数权按一人计算。
投票权的统计以确定投票日之30日前业主的实际物权为准。
对召集方公示的本人或他人投票权有异议的,应在相应公示期内向召集方提交附有相关证据的书面勘误说明。
业主如弃权,应在收到的选票上注明弃权并向召集人提交选票,否则视为不进行投票。
表决意见送达不参与投票的,计入已投票的多数业主意见。送达方式为单元张贴、手机短信、小区实名qq群、微信群通知。
第十七条业主大会决定、决议有效的条件
1. 业主大会的有效会议,除满足法定要求和本规则程序要求的条件外,应有面积过半且人数过半的业主参与或授权参与表决;
2. 通过本规则第十一条(业主大会决定)的事项中,专项维修资金的使用与续筹”、“改建、重建建筑物及其附属设施”及“小区合并或拆分”事项,须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占业主总人数2/3以上的业主同意;其他事项须经专有部分占建筑物总面积1/2以上且占业主总人数1/2以上的业主同意。
第十八条业主大会会议作出决议、决定后5日内,由业主大会召集方以书面形式在本小区显著位置和网站等发布平台向全体业主公告,并记录存档。
第十九条业主大会对所提议案已经作出决定的,六个月内不得以同一内容再提议召开业主大会进行表决。
第三章 业主委员会
第二十条业主委员会由业主大会会议选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会的决定,接受业主的监督。业主委员会职责如下:
1. 召集业主大会会议,执行业主大会通过的各项决议并向业主大会报告工作;
2. 草拟业主大会审议表决前的提案征集建议稿、汇集综合形成提交表决稿;
3. 根据物业管理运行的实际情况,购买第三方服务以指导草拟物业管理模式和运营方案、协助业主大会选聘物业服务企业、并对物业服务实施监理;
4. 代表全体业主与业主大会选聘的物业服务方签订物业服务合同;
5. 细化并落实《管理规约》,包括拟定共用部位、共用设施设备的使用、秩序维护和环境卫生等方面各项细化的规章制度;
6. 拟定业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及管理和用于业主大会活动的方案;拟定年度财务预算方案、决算报告。保证向全体业主完全公开,可核查;
7. 代表业主大会监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
8. 根据小区运行的实际情况聘请法律顾问,聘期不得超过本届业主委员会任期。发生损害本小区全体业主共有利益时,业主委员会可以委托所聘请的律师依程序向侵权或违约方提起诉讼,无须业主大会单独授权;
9. 制定专职秘书职责及制度,并负责聘请和工作管理,专职费用纳入预决算;
10. 及时了解业主和使用人的意见和建议,协助物业服务公司改进服务;
11. 协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系;
12. 制定并落实有关档案资料、会议记录、印章及其他属于全体业主的财物保管制度;
13. 根据业主大会授权在金融机构开设维修基金专户,并按照法律、法规及相关规定使用与管理。
14.第十一条以外,业主行使共同管理权、承担义务的其他事项。
第二十一条业主委员会的组成成员和任期
本小区业主委员会设正式委员    名。候补委员    名。正式委员中主任
    名,副主任   名,法律顾问    名。由全体正式委员推选产生。
业主委员会每届任期5年,委员可以连选连任。
第二十二条业主委员会委员的资格条件,应同时满足:
1. 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2. 遵守国家有关法律、法规;
3. 遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务按期足额缴费;
4. 热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
5. 具有一定组织能力和必要的工作时间。
第二十三条业主委员会产生的差额选举方式:
业主大会会议召集方公开征集业主参加业委会候选人报名;②由报名业主公开相互推选,按相互推选得票顺序产生符合(省物业管理条例)业主委员会成员资格条件的    名差额候选人;③候选人公示满15天,由全体业主在    名差额候选人中圈选    人。得面积票、人数票均超过1/2的前    名为正式委员,后   名为候补委员。
第二十四条业主委员会委员的缺额增补
业主委员会选举结束后,出现业委会委员不足    名(但不少于5名)、候补委员不足    名的,距选举结束满6个月,业主委员会应就补选委员事项决定是否召集业主大会会议。
业主委员会人数低于5名时,在任的业主委员会成员应10日内公告发起召开业主大会会议,按本议事规则第十五条业主大会会议程序召集完成补选。
第二十五条业主委员会会议的有效决议应符合下列召开规则:
1. 会议由主任、副主任或三名以上委员提议召开;
2. 委员因故不能参加会议的,应提前向召集人说明,不得委托他人议事表决;
3. 会议发起人应至少提前24小时将会议通知及有关材料送达每位委员,因故暂时不在小区或不能参加的,应通过网络传输、手机短信等方式通知该委员;
4. 有完整的会议书面记录,并由出席会议的委员签字;
5. 会议决议须有过半数委员出席,决定须经全体委员人数二分之一以上(五名委员及以上)签名同意;
6. 业主委员会生效的决定,应以书面形式或其他合法方式及时向全体业主公告,并接受回复业主书面质疑。公告方式为:①小区宣传栏和楼道单元张贴(楼道单元张贴决议正文,宣传栏张贴包括正文附件的详细内容);②网站、网络(含微信群)发布平台。
第二十六条业主委员会委员的罢免和资格终止
业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或业主委员会予以罢免,其业主委员会委员资格自动终止:
1、不履行职责的;
2、利用委员、成员、代表资格谋取私利的;
3、侵害他人合法权益的;
4、因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
5. 有证据证明与本小区物业服务公司有股权关系的;
6.有犯罪行为的;
7.以书面形式提出辞呈的;
8. 因疾病或其他原因丧失履行职责能力的;
9..因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。
业主委员会委员资格终止的,应于3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物,移交给业主委员会;移交后业主委员会应在小区内张贴文件告示全体业主有关委员资格终止事宜。
第二十七条业主委员会换届按本议事规则第十二条和第十三条等确定召集方;执行第十五条规定的程序和第二十三条规定的差额选举方式。
新一届业主委员会选举产生出来之前,原业主委员会继续履行职责。
业主委员会任期届满前3个月开始准备选举的业主大会会议;届满之日起十日内,应将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。
第二十八条业主大会会议通过本规则第十一条规定的有关决定,包括修订议事规则、选举或补选业主委员会成员、选聘或解聘物业服务企业等,业委会作为正常召集方,应按照省、市有关规定的时限,及时办理报备事项。
第二十九条业主大会决定更换物业服务企业的,业委会应根据实际情况决定是否聘用第三方,为业主大会办理承接查验和物业管理相关移交手续。
第三十条物业服务标准与费用分摊测算及合同执行应符合:①“多大范围受益,多大范围分摊”;②“保安保洁维修绿化等分项服务标准客观量化对应定额费用包干”;③“每户物业费、车位费、分摊水电费明细全公开”。
业主大会做出续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定后,业主委员会应在六十日内与业主大会续聘、选聘或解聘的物业管理企业签订或解除物业服务合同。
物业服务合同应当每两年一签,导致期限超过两年的条款无效。
第三十一条局部共有范围和全小区共有的共用部位、共用设施设备更新、改造或大中修项目,业主委员会均应通过向本小区业主公开征集和委托专业化市场机构,征集专业的方案设计、工程量估计、同型号技术参数市场比价、包括隐蔽工程验收及监理等在内的合同草拟,形成供业主表决的提案。
第三十二条共用部位、共用设施设备经营与收益分配,应按照本规则第二十五条的规定,通过业主委员会的会议决定,根据决定落实实施。
第四章其他事项及附则
第三十三条业主大会与业主委员会工作经费 
业主大会和业主委员会日常开展工作的经费(下简称运行费用)按照规定由全体业主承担,可以从共用部位、共用设施设备的经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。
运行费用分摊、交缴及管理使用应每年向全体业主公示。业主有权核查明细帐和原始记账凭证(带身份证、房产证并提前3天预约)
运行费用包括业主大会会议和业主委员会会议、必要的日常办公、人员误工、误餐等补偿费用。主要构成如下:
1. 业主大会、业主委员会的会议开支;
2. 必要的日常办公等费用和聘用人员费用(包括通过业委会决定聘请的法律顾问律师费、专职秘书费用,及购买第三方服务等费用)
3. 业委会委员为小区履行职责发生的通讯、误工、误餐补贴和交通费;
4. 楼幢代表(楼长小组代表)因履行职责发生的通讯费及日常服务补贴。
运行费用原则上来源于共用部位、共用设施设备经营收益。原则上不应给业主增加财务负担。
运行费用收支帐目由专人(委员担任)负责,收支帐目每年一月公示。
第三十四条业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会非主任委员专人保管,并按印章管理制度使用,印章不得用于于业主委员会无关事务的用途,否则用章无效。
第三十五条业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料,由业主委员会指定专人保管。
第三十六条 本规则经XXX小区业主双过半通过公示之日起生效,30日内报街道物管办、社区居委会,并每户送达或领取一份。
莆田XXX业主大会
20165
_2016__5_月__ 日第一届业主代表大会第一次会议通过)
 
 
 
 

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