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商品房买卖合同纠纷

来源:未知作者:admin时间:2016-09-09 09:10:22

 
一、逾期办证的原因及责任
1、客观实体原因及责任:(1)小西湖景观工程未出资建成;(2)部分拆迁未完成,如西湖影剧院;(3)部分道路未建完;(4)其他容积率、绿化率、楼间距等影响。
2、办证程序流程原因及责任:【可以看出开发商没有做到】
(1)介绍流程(按法定程序);
(2)①规划条件核实没申请(验收前期);
②交房前的房屋测绘没有做;
    ③竣工备案没备;
    ④初始登记没申请;
⑤转移登记申请无从谈起。
3、法律规定分析原因及责任:
(1)《房屋登记办法》第30条 初始登记应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)身份证明;(三)建设使用权证明;(四)建设工程符合规划证明;(五)竣工证明;(六)测绘报告;(七)其他。【开发商(一)、(四)、(六)未履行】
(2)《规划法》第45条 县以上政府城乡规划部分按照国务院规定对工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者不符条件,不得竣工验收。【开发商未通过规划条件验收,违法验收,导致验收不能备案,不能办证。】
(3)《商品房销售管理办法》第34条 房地产开发企业在商品房交付使用前应当委托测绘部门测绘,测绘成果报房地产主管部门审核后用于办证。【开发商交付前未测绘,如何报送办证?】
(4)《销售办法》第34条第二款 房地产开发企业应于交付使用60日内,将办理房屋权属登记的资料报送房地产登记主管部门。【未报送】
4、从合同约定及相对性原因分析
合同第14条关于产权登记的约定:出卖方应当在商品房交付使用后60日,向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,按第2项违约处理。
由合同可见:(1)交房60天申请初始登记,90日内证办出。
            (2)根据合同相对性原则,办证是开发商合同约定的强制义务,90日内取得权属证书是业主法定权利,开发商有义务自行排除障碍,如上所述开发商连申请都没申请,显然应对办证不能负违约责任。【你欠我债还我,别人欠你欠没还不是拒还理由】
5、从最根本的规划条件(图)看【规划图可见西湖公园未出资建、电影院未拆迁、道路未通】。
综上,由客观原因、流程、法律、合同、规划可见被告应承担逾期办证的违约责任。
二、关于违约金的赔偿标准,日万分之一。
1、合同第14条约定买受人不能在90日内取得房屋权属证书的,按第二项处理:(2)买受人不退房的,出卖人自逾期之日起每日按已付款的日万分之一向买受人支付违约金。
2、省高院2016年5月10日民事审判工作《若干问题意见》明确强调应当尊重当事人的合同约定,对合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法不应动则调整。
3、根据莆田司法实践,日万分之一。【包括找出经办法官案例日万分之一】
4、从违约金法律性质、赔偿损失及惩罚性功能。
5、更何况对本案楼盘
(1)高成本购房;
(2)产权证物权的法定宣告,不办证就是侵害权利。直接影响房产价值,影响入学;
(3)几年前收了近两千万契税、利息损失;(4)影响二次抵押;
(5)影响正常转让、流转;(6)影响商转公积;
(7)逾期办证最大一个因素之一是在本案项目规划之内的小西湖公园未能出资建成,造成小区居民无法使用该公园,而开发商却占有这笔钱,是重大损失。【实际上公园建设费用是摊在业主身上的】
三、关于所谓违规装修是否影响办证?
1、参诉的业主不存在违规装修。
2、退一步,即便装修存在违规,如空调外挂、做了挡风遮雨的窗帘或玻璃,但与办证无任何关系。
①办证是依据建成后交房前的规划验收及测量来完成,而规划、验收与测量均应当在交房前完成,装修必然在交房后,如何影响?
②装修属于城管行政管理范畴之内,二影响办证的是项目未按规划建设,系两个不同法律范畴的概念。【例如:某个业主合法面积120m2,违章10m2,那么120m2总要办证,但一平方米都不办,应办】
③如上所述,规划验收及测量是交房的前置程序,那么被告连规划验收及测量都未申请,是谁给你们权利来认定装修影响办证的?【实务中莆田楼盘都这么装修】
3、办证是被告的合同义务,根据合同相对性原则,原告诉求办证的相对性义务人为被告,被告本身负有义务去排除妨碍,原告将责任推卸给第三方的主张有违合同相对性原则。
四、关于契税
1、2016.2.17财税【2016】号《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》明确规定90 m2以下按1%,90 m2以上按1.5%,被告按3%预收,另一半应退还。
2、客观上部分业主也已退,但被告仍非法占有部分。

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